임차인이 안나갈 때, 임대인이 처들어올 때 주거침입과 명도소송

안녕하십니까? 세입자가 방을 안 뺄 때 할 수 있는 명도소송에 대하여 알아보겠습니다.

(임차인이 집을 안비워주고 버틸 때 발생한 사건에 대하여 포스팅해보도록 하겠습니다). 이 글은 자칫 실수로 집주인이 주거침입죄로 처벌받을 수 있으니 주의해야 하는 이유와 어떻게 하면 세입자를 적법하게 나가게 할 수 있는지에 대하여 작성되어 있으니 꼼꼼히 읽어보셔서 도움이 되시길 바랍니다.

 

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집주인은 세를 주면서 보증금 500만원에 월세 30만 원으로 방을 내놓았습니다. 세입자가 들어오고, 잘 지내다가 어느 날부터 월세를 미루기 시작합니다. 첫 달은 그동안 보고 지낸 정도 있고, 깜빡했나 싶어서 기다려봅니다. 둘째 달도 월세가 안 들어오네요. 답답한 집주인은 세입자에게 전화를 합니다.

 

"여보세요 집주인인데요 저기 월세가 밀렸던데..."

"아 죄송합니다 입금해드릴게요"

 

하루가 지나도 입금되지 않습니다. 그래서 카톡을 합니다. 읽고 씹네요

다시 합니다. 안읽습니다.

 

그나마 다행인 것은 계약할 때 미납 월세는 보증금에서 깎는다고 명시하였고, 집주인은 전화를 해서 보증금에서 월세를 빼간다고 통보합니다. 세입자는 약간 기분 나쁜 말투로 알았다고 합니다.

 

돈 줄 사람이 배짱을 부리고 돈 받을 사람은 뜬 눈으로 밤을 지새웁니다. 오만가지 생각이 다 납니다. 경찰에 신고해야 하나 어떻게 해야 하나? 소송은 모르겠고, 사람을 사서 짐을 빼야 하나, 집 비밀번호를 바꿔야 하나.... 답이 없습니다.

 

그렇게 시간이 지나다 이제는 밀린 월세가 보증금도 넘어버렸고, 더군다나 전기요금, 수도요금도 미납분이 있어 독촉 고지서가 날아온 것을 확인합니다.

 

전화를 해도 무대응으로 일관하는 세입자

화가 난 집주인은 세입자의 문을 두드렸으나 열어주지 않습니다. 열쇠수리공을 불러 문을 따고 집에 들어갔다가 세입자가 경찰에 신고하여 주거침입죄로 형사법정에 서게 됩니다.

 

결과는 주거침입죄 유죄 판결이 내려집니다. 월세와 공과금을 납부하지 않는 세입자가 잘못을 했는데 집주인이 처벌을 받다니 억울하게 짝이 없습니다. 대법원까지 갔으나 집주인의 유죄 판결이 확정됩니다.

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주거침입죄

형법 제319 제1항에는 주거침입죄가 제2항에는 퇴거불응죄가 있습니다.

사람이 관리하는 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 별 금에 처한다.

전항의 장소에서 퇴거 요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다.

 

여기서 세 들어 사는 집은 점유하는 방실에 해당할 것입니다. 집주인은 세입자가 점유하는 방실에 침입을 하게 된 것입니다.

 

점유란?

집주인은 월세집의 소유자, 세들어 사는 사람은 월세집의 점유자라고 보면 이해가 빠릅니다.

 

세입자가 돈도 안 주고 잘못했는데 집주인에게 유죄라니 너무 한 것 아닌가?

주 거침 임 죄의 보호하는 이익은 "주거의 평온"입니다. 그 점유하는 방실이 비록 계약이 끝났던, 불법건축물이건, 텐트이건, 불법 주차된 비행기이건 침입을 하게 되면 주거의 평온이 깨져서 주거침입죄가 성립해버리는 것입니다.

 

만일 집주인이 주거침입을 해버린 경우 대부분 약식기소로 벌금형에 그치겠지만, 특수주거침입이 돼버리면 중죄가 성립하여 더 큰 처벌을 받을 수 있습니다. 세입자의 처벌불원 의사나 고소와 상관없이 사건이 진행됩니다. 세입자의 탄원서가 있다면 형량이 줄어들 수도 있겠지만, 이미 주거침입을 할 정도로 사이가 틀어져 있는데... 불가능하겠죠?

그러므로 주거침입을 하게 되면 무조건 불리합니다.

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그러면 집주인은 그냥 가만히 있어야 하나?

그렇지 않습니다. 민사상 명도소송을 진행하여 세입자를 퇴거시킬 수 있고, 그 물건들도 다 뺄 수 있습니다.

 

민사상 소송을 통하여 적법하게 세입자를 쫓아낼 수 있음에도 집주인은 형법을 저촉하는 방법을 써버려서 주거침입죄가 생기게 된 것입니다. 형법은 최후 수단이며, 사전에 민법으로 충분히 커버할 수 있음에도 죄를 저질렀다는 법원의 판단으로 보입니다.

 

버티는 세입자 집주인은 어떻게 해야 하나?

집주인은 너무 억울하지만, 우선 세입자를 잘 구슬려 봅니다. 어차피 소송으로 가게 되면, 소송비용과 명도소송을 집행할 때 집행비용이 상당히 많이 듭니다. 변호사 선임비까지 하게 되면 위 보증금보다 더 많이 듭니다. 이럴 경우 차라리 이사비용을 일부 지원할 테니 나가 달라고 잘 설득을 해봅니다. 이사비용 받아내려도 버티는 세입자도 있을 수도 있지만, 이런 진상은 극히 드물고 대부분 돈이 아쉬워 버티는 경우이고, 집주인이 이렇게 까지라도 하는데 끝까지 버티는 세입자는 드뭅니다. 다만, 선불로 이사비용을 주면 안 되고, 이사 업체에 계약금을 세입자가 걸게 하고, 이사 당일 이삿짐 트럭이 오면 그때 집주인이 카드로 이사 잔금을 결제해줘야 합니다. 세입자가 미리 이사 비용까지 먹고 버틸 수도 있기 때문입니다. 이 방법은 경매를 마치고 경매받은 집을 비워달라고 할 때 자주 쓰는 방법 중 하나입니다.

 

이렇게 까지 해도 집을 안 비워준다면?

명도소송 진행

내용증명을 3통 작성하여 1통은 집주인이 가지고 있고, 다른 한통을 세입자가 받도록 합니다. 그리고

명도소송을 진행합니다. 명도소송이란 집 비워서 다시 넘겨주고 그동안 밀린 월세까지도 받아낼 수 있는 소송입니다.

소송 절차는 일반 민사소송과 유사합니다.

 

절차는 아래와 같습니다.

부동산 소재지 관할 법원에 소장을 접수- 소장 부본을 세입자에게 발송 -세입자의 답변서-답변서를 집주인에게 발송- 변론기일 지정- 변론기일통지서 양 당사자에게 발송-변론기일에 양당사자 출석하여 변론- 선고기일 지정- 선고 원고 승

 

소장을 작성하고 인지와 송달료를 첨부한 뒤, 임대차 계약서와 그동안 월세가 밀린 통장 사본, 공과금 미납으로 인한 경고장 등을 복사하여 소장 뒤에 증거서류로 첨부합니다. 월세 내라고 한 문제메시지나 카톡 내역도 있으면 더 좋습니다.

절차 중간중간에 입증할 서류를 제출하여야 합니다.

금액은 받을 월세 등을 작성합니다

 

 

승소하여 판결문을 받았는데도 집을 안 비워준다면 법원으로부터 집행문을 부여받은 뒤 집행관 사무실을 방문하고 실재 집행 단계에 들어갑니다. 집을 비울 것을 경고하는 절차를 거치고, 그래도 안 비우면 열쇠공과 이사 및 보관업체를 불러 문을 따고 짐을 다 꺼냅니다. 드디어 집을 비웠습니다. 

 

그런데 이 집행비용(열쇠공 일당, 이사비용, 보관비용 등)은 결국에는 집주인이 부담할 수밖에 없습니다. 억울합니다. 그래서 이 집안에 있는 가전제품과 가구 및 값나가는 의류, 골프채 등을 집행관이 팔게 할 수 있습니다. 

다만, 위 사례처럼 월세 30만 원 받고 사는 사람이 그 정도의 가치 있는 짐을 가지고 살고 있을지 의문입니다.

이런 경우 작은 이삿짐센터 트럭 한 대 빌리고 보관비용 적게 나가는 업체를 구할 필요도 있습니다. 짐이 적다고 해서 집주인이 직접 자기 집에 보관한다면, 나중 세입자가 물건이 없어졌다는 시비를 걸거나, 실제로 보관 중 물건이 파손되면 귀찮은 일이 발생하므로 업체를 이용하는 것을 추천드립니다.

 

소송은 짧게는 6개월에서 길게는 몇 년을 끌게 되니 그만큼 새로운 세입자를 못 구한 집주인은 피해가 커집니다. 더욱이 소송비용, 집행비용까지...

이 명도소송비용에 대하여도 별도로 법원에 청구하여 재판절차를 거친 뒤 세입자에게 받아낼 수도 있습니다(제가 포스팅해둔 소송비용 확정 글을 읽고 참고하시기 바랍니다)

배보다 배꼽이 더 큽니다.

그래서 아래에 그 소송을 대신할 수 있는 절차에 대하여 안내를 해두었습니다.

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꼭 소송까지 가야 하나?

그렇지 않습니다. 소송이 부담스러운 분은 제소전 화해라는 절차가 있습니다. 일종의 합의를 보는 것을 법원이 중재하여 확인하는 절차입니다. 그동안 밀린 월세와 공과금을 일부를 깎아주는 조건으로 화해를 보고 세입자는 밀린 월세를 내고 집을 비워주게 할 수도 있습니다. 소송보다는 부담이 덜하고 집주인과 세입자의 감정소비가 덜한 절차입니다. 중요한 것은 세입자를 합의 테이블에 나오게 하는 것입니다.

만일 이 제소전 화해가 성립되지 않는다면 어쩔 수 없이 명도소송을 진행해야 합니다.

정리 1. 6개월~1개월 전까지 집을 비워줄지 계약을 연장할지 꼭 물어볼 것    가만히 있으면 묵시적 계약으로 임대차 계약이 연장됨 2. 월세 납입 전화 등을 하고 일단 내용증명과 소장을 작성해 둘 것 3. 제소 전 화해를 시도해 볼 것 그리고 이사비용을 지원해준다며 설득해 볼 것 4. 그래도 안되면 명도소송 소장을 법원에 접수할 것 5. 집행하여 세입자를 나가게 할 것 6. 소송비용 심판 청구를 통해 소송에 든 비용을 세입자에게 받아낼 것

 

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가장 깔끔하고 빠른 방법(월세가 몇십만 원 단위일 때)

절차가 진행될수록 시간을 낭비할수록 모두 집주인에게 불리합니다. 돈 줄 사람이었으면 벌써 돈 주고 집 비워줬겠지요.

아니다 싶으면 명도소송 바로 진행하시면 됩니다.

소송도 받아낼 돈이 있는 사람에게나 가능한 것입니다.

비용은 세입자의 월급통장이나 자동차를 압류해서 받아올 수도 있으나, 그럴만한 재산도 없다면 소장 작성하고 인지와 송달료 그리고 이삿짐 및 보관료 등 비용 해봐야 두 달치 월세도 안들 수도 있으니 속전속결로 진행하시는 것도 좋습니다.

대부분 그 정도의 경제적 사정인 세입자는 소송상 반박할 여지도 없고, 답변서를 낸들 민사상 세입자 본인의 잘못만 인정하는 것을 제출하게 될 것이며, 답변서도 안 내거나 소장 부본을 받는 것을 피할 것이므로, 공시송달로 진행되어 원고인 집주인의 승소로 끝 날 수도 있습니다. 이 방법이 제일 깔끔합니다.

 

혹시 모르니 세입자가 한참 안 들어오거나 연락이 안 되면 경찰서에 신고하여 생존 여부를 알아보고 진행하거나 명도소송 과정에서 세입자의 초본이나 기본증명서를 발급받을 수 있게 법원에 보정을 요청하면 보정명령을 들고 주민센터에서 등본을 발급받아 생존여부를 확인하고 주소지도 확인할 수 있으니 이 방법도 염두에 두시기 바랍니다.

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임대차 계약이 아닌 건물을 구매했으나 비워주지 않는 경우

위 소송 절차와 유사하나, 본안소송인 명도소송 단계 전에 부동산 처분금지 가처분 신청을 해서 등기부상에 가처분의 흔적을 남기고, 부동산을 함부로 처분 못하게 한 뒤 본안소송에서 승소하고 집행까지 하면 될 것입니다.

 

부디 명도소송까지 하지 않고, 그전에 선한 임대인 임차인으로 지내시길 기원드립니다. 감사합니다.