전세금 돌려 받는 방법, 임차권등기명령, 가압류 가처분, 전세금반환 소송

안녕하십니까? 로비스트(LawBst)입니다. 이번 시간에는 집주인이 전세금을 주지 않을 경우 전세금을 받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

이사를 들어가면서 주민센터에서 전입신고를 하고  확정증명을 신청합니다. 2년 전세계약이 대부분이고 연장 해서 전세로 살수도 있습니다. 전세 계약을 연장할 지 그만 할지를 6개월 전, 최소 한달 전에는 통지하여야지 그렇지 않으면 다시 전세 계약이 갱신되어 버리므로 통지할 필요가 있고, 이는 카카오톡이나 문자, 서면 등으로 남겨놓는 것이 좋습니다.

 

전세를 살 필요가 없어 전세 계약을 끝내고 이사준비를 하는데 집주인이 전세금을 미루기 시작합니다. 준다는 말만하고 주지 않을 때 세입자가 전세금을 받는 방법은 1. 내용증명 보내기 2. 임차권등기명령 신청하기 3. 가압류 또는 가처분 신청하기, 4. 전세금반환 소송 제기를 통한 경매 신청이 있습니다.

 

이 모든 절차를 다 하면 완벽하겠지만 제가 굳이 이렇게 절차를 나눈 이유는 내용증명만 받고도 전세금을 받을 수도 있고 임차권등기명령 만 하고도 충분히 받을 수 있는 등 각 단계마다 충분한데 굳이 소송까지 진행할 필요가 없기 때문입니다. 시간도 비용도 만만치 않고 전문적 법률 지식 없이는 힘들기 때문입니다.

 

내용증명을 보내도 집주인이 전세금을 주지 않는다면?

 

임차권등기명령을 신청합니다.

목적 부동산의 소재지 관할 법원에 신청가능합니다. 필요한 서류는 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 부동산 목록을 작성하여 접수한 뒤 법원에서 심사 후 결정이 나면 등기부에 임차권을 등기하도록 등기국이나 등기소에 촉탁을 합니다. 등기부에 사건번호가 찍힌 것을 보고 집을 빼는 것을 추천드립니다. 절대로 등기가 되기 전에 확정일자를 없애거나 주거를 변경하여서는 안됩니다. 비용 10만원이내

임차권등기는 향후 민사소송을 제기하여 승소한 뒤 경매 절차를 통해 전세금을 받을 때 다른 채권자에 비해 우선적으로 돈을 받기 위해서 필요합니다.

 

 

가압류 가처분

제가 작성한 가압류 가처분 포스팅을 참고하시면 좋습니다.

 

전세금 반환 청구의 소

이 사건의 경우 천장 누수로 인해 집안에 곰팡이가 많이 쓸었다며 도배 등을 다 해놓고 나가지 않으면 전세금을 주지 않겠다는 악덕 집주인을 상대로 제기한 사안입니다. 전세금은 1억이고 천장 누수는 세입자의 잘못이 아닌 집주인이 평소에 주택을 관리 하지 못한 책임이 있으며, 이런 수선유지 의무는 집주인에게 있는데 집주인은 곰팡이와 각종 공과금 미납을 이유로 전세금을 주지 않은 상황에서 원고가 승소한 것입니다.

 

필요한 서류

소장, 인지, 송달료, 임대차계약서, 전세금을 입금한 내역 또는 집주인의 영수증, 내용증명 사본, 등기부등본, 부동산의 표시를 갖추어 집주인이나 세입자의 주소지 관할 하는 법원에 소장을 접수합니다(대법원 사이트에 주소 넣으면 관할을 알 수 있습니다). 비용 10만원 이내

 

소송절차

소장 접수-변론기일 지정-변론기일통지(피고에게는 소장부본도 같이)-피고의 답변서- 원고에 답변서 발송- 각자 자신의 주장을 뒷받침하는 증거들을 법원에 제출-변론기일-양당사자 또는 대리인 출석-판결선고기일-판결선고의 진행과정을 거칩니다. 중간중간에 필요한 서류를 제출하는 것도 가능하며, 증거수집을 위하여 또는 사정 상 기일을 연기, 변경, 재개가 가능합니다.

원고가 승소하고서도 전세금이 들어오지 않는다면, 확정증명까지 발급받아 부동산 강제 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 살던 집을 팔아서 전세금을 돌려 받는 것입니다.(깡통전세 주의)

 

또 다른 사안 집 주인이 바뀌었을 때

원칙은 주택임대차보호법 제3조 제4항 상 집주인이 바뀌면 집을 산 사람이 임대인의 지위를 승계하여 전세금을 돌려줄 의무도 집을 산 매수인인 현재 집주인에게 있습니다. 그래서 과거 집주인인 매도인은 아무런 책임이 없어 전세금을 돌려주지 않아도 됩니다. 전세가 있는 것을 알고 그 계약을 안고서 매수한 것이기 때문입니다(등기부).

 

그러나 위 사안은 세들어 사는 거주자가 전세금을 받기가 불안하여 새로운 주인으로 바뀌는 것에 대해 이의를 제기하였지만, 집주인이 이 의견을 묵살하고 집을 팔아버린 것입니다.

임대인(전세권설정자) 지위 승계에 관하여 이의하는 취지로 위 소송을 제기한 것입니다. 이 이의의 취지로 제기한 소송으로 인해 원래 집주인과의 전세계약은 끝난 것이 되므로, 원래 주인인 피고 1이 전세금을 지급할 의무가 있다고 판단한 사건입니다.

쉽게 말해 전세금을 돌려주는 시점은 전세계약이 끝난 때인데, 이 끝난 때가 매수인에게 등기가 된 때가 아니라

세입자가 주인 바뀌는 것에 이의해서 재판을 한 때로 봐서 그 재판 당시 주택 소유자인 집주인 원고1이 전세금을 세입자에게 돌려주라는 판결입니다.

 

다만, 세입자(전세권자)의 집을 비워주면서 집을 인도할 의무(목적물 인도의무)및 전세권설정등기 말소의무와 집주인(전세권설정자)의 전세금 돌려줄 의무는 동시이행관계에 있습니다. 집 비우면서 전세금을 받는 것입니다. 집을 비우고 전세권 설정등기까지 지웠으나 전세금이 들어오지 않는다면 위 판결과 확정증명, 집행문을 발급받아 경매절차에 돌입하고, 임대차등기설정을 토대로 우선순위로 전세금을 회수할 수 있겠습니다. 위 소송에 소요된 모든 비용을 피고인 집주인에게도 받아낼 수 있습니다. 제가 포스팅한 소송비용확정에 관한 글을 참고하시기 바랍니다.

 

만일 집 주인이 돈이 없다고 차일 피일 미루는 경우 이 전세를 놓은 부동산을 담보로 은행에서 충분히 대출이 가능한데 차일 피일 미루는 것이므로 전세금을 회수하는 것을 독촉해야 합니다.

 

그러므로 세입자의 입장에서 집주인이 바뀌는데 새로운 집주인이 악명이 높은 사람이거나 재산소유 여부가 불안정 하다면 위와 같이 전세금반환청구의 소를 보다 안정적인 전 집주인에게 청구하는 것 또한 한 방법이겠습니다.

 

 

가장 좋은 방법 중 하나는 전세금보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 위 소송 절차보다는 훨씬 저렴합니다.

 

요즘 깡통 전세나 경기가 힘들어서 매매가에 육박하는 전세금을 떼이는 경우가 많습니다. 전세 들어가기 전 등기부를 반드시 열람하여 내 전세금 보다 많은 빚이 있는지 혹시나 만일에 경매까지 간다면 내가 받을 수 있는 돈이 남아 있는지를 확인할 필요가 있고, 경우에 따라서는 집주인에게 양해를 구하여 세금납부내역이나 건강보험료 납부 내역을 받아볼 수도 있으므로, 다른 채무가 많은지를 확인하는 지혜가 필요할 것입니다.

 

나홀로 소송이 힘드시다면, 소장을 잘못작성하여 억울한 사정이 생길 수도 있으므로 법률전문가인 변호사, 법무사, 법률구조공단 등과 충분한 상담을 해보시기 바랍니다.

 

감사합니다.